上海2026年6月25日 /美通社/ -- 随着中国公募 REITs 底层资产类型进一步扩容至酒店领域，酒店资产证券化正迈入加速发展的重要阶段。值此关键窗口期，仲量联行携手中伦律师事务所联合发布《中国酒店 REITs 市场发展：机遇、挑战与实践路径》白皮书（以下简称"白皮书"），旨在为酒店业主、投资机构及相关市场参与方提供决策参考。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示："作为一种不动产投资工具，REITs对酒店行业而言，实则是一场围绕资产管理能力展开的深层变革。展望未来，酒店 REITs 将进一步推动行业盘活存量资产、优化资本结构、提升运营效率，为投资者提供更加多元化的配置选择，也为中国酒店业迈向更加专业化、透明化和可持续的发展阶段注入新的动能。"

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酒店REITs发行的典型架构

截至 2026 年 5 月 31 日，已申报的酒店REITs项目均为商业不动产REITs。此类产品在底层资产酒店的定位与区位选择上并无特殊要求，仅需满足运营成熟稳定、原则上运营满三年、投资回报良好以及合规性达标等与其他类别的商业不动产（如商业地产、办公楼等）发行REITs统一的基本条件，原则上即可进行申报。目前市场上公募REITs普遍采用"公募基金+资产支持专项计划"的双层架构。

现金流质量是酒店 REITs 价值核心

白皮书强调，作为典型的运营驱动型资产，酒店的核心价值并不仅仅是物业本身，而更重要的在于未来持续创造净运营现金流（NOI）的能力。因此，现金流折现法（DCF）是酒店资产估值的主要方法。与传统不动产相比，酒店估值更加关注长期持有收益和分红能力，对现金流的真实性、稳定性及可持续性尤为重视。

在估值过程中，白皮书提出了严格的审慎性原则：

• 严格确立 DCF 唯一主导地位： 所有申报公募 REITs 的酒店底层资产，必须以未来年度稳定净现金流为基础，结合项目区位风险、运营模式风险及行业周期风险设定合理折现率。

• NOI 核算三大硬性准则： 剔除全部非经常性异动收益；足额常态化计提常规资本性支出（按全年营业收入的 3%-5%）；严格隔离中长期大额改造升级支出。

• 明确划定绝对禁止使用的乐观改善类假设： 不得预设管理水平优化假设； 不得预设租赁及经营条款优化假设；不得预设业态转型与经营模式升级假设；不得忽视长期隐性价值折减因素。

"估值中需将运营模式与城市能级纳入同一风险坐标。以国际头部品牌全权托管项目为例，依托成熟的标准化管控，其在一线及新一线城市的现金流抗波动能力最强，对应折现率取偏低水平；而同一模式若下沉至二线，或切换为加盟、自主经营，风险参数均需阶梯式上调，实现风险与估值参数的正向匹配。" 仲量联行评估咨询部资深董事韩晶指出。

法律与合规协同推动酒店 REITs 落地

相较于其他类型商业不动产，酒店资产的运营链条更长、参与主体更多，对法律尽职调查和合规管理提出了更高标准。白皮书指出，底层资产权属是否清晰、建设及运营手续是否完备，以及资产能否保持持续稳定运营，是监管机构和市场参与者关注的重点。

此外，酒店 REITs 的发行往往伴随着运营管理架构的优化与重塑。如何在满足 REITs 监管要求的前提下，合理厘清业主方、运营管理机构及品牌管理方之间的权责关系，是项目顺利推进的重要前提。随着首批项目有望于近期上市交易，特许经营、运营支持等更契合 REITs 监管逻辑的合作模式，正为酒店资产实现证券化与专业化运营开辟新的路径。

中伦律师事务所权益合伙人纪超指出："律师的价值不仅体现在发行阶段的法律尽调和合规审查，更体现在帮助各方搭建可执行的交易结构和运营安排。酒店 REITs 项目兼具不动产、资本市场和酒店运营等多重属性，需要法律团队在监管要求与商业诉求之间建立有效衔接，为项目顺利申报注册及后续稳健运营提供支持。"

借鉴全球经验，探索中国路径

值得注意的是，国内酒店REITs市场的长期健康发展不仅依赖于持续扩募机制的建立，更取决于优质资产储备的积累，这对原始权益人在资产管理与资本运作专业化方面提出了更为严苛的要求与挑战。

白皮书结合美国、日本经典酒店 REITs 并购案例，提炼成熟市场在资产遴选、资本运作、价值提升与风险管控方面的经验。结合海外市场沉淀的发展规律，白皮书认为中国酒店 REITs 将显现五大发展趋势：资产类型持续丰富、市场格局进一步分化、专业化资产管理能力提升、机构投资者持续发挥主导作用，以及直接投资渠道日趋活跃。